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五专家楼市之辩:调控后北上广房价会跌?

昆山房产  发布日期:2016/10/19 19:45:56
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这一届中央政府在2012年底换届以后,当时对于中国的房地产市场,言论上是讲要交给市场管理,所以与2003年之后近十年的中央政府房地产调控相比,力度弱了一点。但因为大家都说房地产泡沫,所以政府严格调控这个重要议题,又被拿出来讨论。

就像谈论全球经济就要谈论全球金融一样,在讨论中国经济的时候也不能不讨论中国房地产。因为,考虑其他问题必须联系房地产的背景,联系中国经济结构现状。

在我看来,这一次调控是很有必要的。以去年3 30调控为例,限购限贷和金融政策启动大半年后,中国的住宅地产价格就又重新上来了,这说明大家对市场经济非常敏感,中国对市场非常敏感。

对于采取了调控政策的热点城市,我认为有这样几种类型:第一种是人口密集、有技术优势、各方面资本都在此汇聚一线大城市;第二种是原来的房价较低,经过一段时间的上涨之后比较符合它目前的产业创新程度,或者是原来房价稍稍有点高,政策一出来就能让回归到刚刚好的位置;第三种是房价其实还没起来,只不过是在8、9月受到了一波冲击,立马进入限购限贷。

有专家在电视上讲说,这次调控与此前不同,是由地方政府发起的。我认为说这种话的人是不了解情况,因为从9月底开始的这一波限购各个城市几乎是同时进行的,而政策出台是需要反应时间的,所以肯定不是地方政府在十来天的时间内自己操作,肯定是中央和地方联动,共同推进的,

目前的调控政策主要是以限购限贷为主体,接下来会进入金融领域,央行刚刚召集了17家银行开会。

这一波调控的主要目的很清晰,就是抑制房价过快上涨,让房子的价格稳定下来,但我认为,光是往“稳”这个方向使力是不够的,力度还是应该再加大。比如,受深圳房价影响,东莞的房价也涨的很快,也就是“溢出效应”的作用。类似东莞这样的城市,房价大幅上涨是很不合理的,对这些城市来说,房价回稳肯定是不够的,还是应该要降下来。

就说这轮房价上涨过程中表现突出的几个小龙,有一些确实是原来的价格相对比较低,但最近以来涨幅非常快,但稍微涨起来之后,它的房价其实是和它的城市量级比较匹配的,当然也有个别涨得比较高的,但不管怎么说,住宅价格再短时间内涨得那么快,是有调控必要的,需要采取措施,让它稳下来,比如说,成都就是这样的。

以上说的是住宅。对于商业地产,又要换种态度。中央领导明确指示,要继续采取政策将商业地产的作用发挥好,使其成为稳定经济、推动经济结构转型的动力。

还有三四线城市,中央领导也明确地表示,要继续大力去库存。

所以我觉得这一次中央和地方联动的调控是有明确的具体内容的,是有针对性的,不是一概而论全部进行控制的,也不是一概而论全部去库存的。

采取这种措施的背景是目前的中国经济有两个显著特点——一是中国城市的重要产业严重分化,而是中国整体的流动性过剩,当然,流动性过剩是全球问题,在目前状况下,也是应该宽松的。

但这样一来,对于所谓的“泡沫”,我们就要努力跟他共生、共存、共舞,只有这样,用某些方面的制约点,来平衡我们的整体发展,才可以稳定中国的经济。

至于本次调控政策的效果,要想做到有效果但又不过火,确实是有难度的。因为,中国庞大的经济总量不可能平均分配给各个省市,如果集中地投放在个别几个地方,有比较好、比较广的行业的话,会成为一种经济现象;但如果只投给以房地产为代表的个别几个行业,就会成为增量。尤其是在没有好的资产、没有好的投资取向,只有足够资本的时候,把这些资本集中投放在一些行业、一些城市,又会产生更为叠加的效应。

我个人预测,在过去比较短的时间内,房价上涨较快,尤其是受溢出效应影响而房价上涨较快的这些城市,住宅的销售量在调控政策下会马上下来,而且这个量会很大。但在价格随着这一波调控下来之后,对比较坚挺的消费群来说,仍然有比较坚挺的供求存在。所以我认为,在这种背景下,达到的效果只是平稳而已。

就算是进入调控阶段后,前期销量依然比较猛的城市,后期无论是价格还是销量也会下来。对于这些城市来说,基础存量与9月份相比会有所下滑,与今年3月份的销售量相比,也会差不多持平,价格总体上也会保持稳定,不会有太大的变动,可能会稍稍打一个盹。

文章来源:新浪乐居
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